Hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản: Còn băn khoăn định giá

Theo đó, quy định mới của Chính phủ về tháo gỡ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Nghị định 08, trong đó có trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, được cho là giải pháp tình thế gỡ khó cho thị trường nhưng khi thực hiện lại không đơn giản.

Khó khăn trong việc hoán đổi trái phiếu lấy sản phẩm bất động sản nằm ở khâu định giá bất động sản

Nhà đầu tư bị làm khó

Đây là ý kiến của anh Nguyễn Q.H (trú tại quận Nam Từ Liêm, TP.Hà Nội) về việc doanh nghiệp đàm phán thanh toán gốc trái phiếu với doanh nghiệp phát hành. Anh H cho biết, đầu năm 2022, anh tham gia cùng một nhóm nhà đầu tư mua hơn 2 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp của một doanh nghiệp bất động sản có tiếng trên thị trường.

“Khi đó, trong tài liệu công bố, doanh nghiệp ký hợp đồng cam kết tiến độ thanh toán lãi và thời điểm thanh toán gốc rất rõ ràng” - anh H nói. Tuy nhiên, khi đến hạn thanh toán vào tháng 2.2023 vừa qua, anh H nhận được thông tin từ doanh nghiệp với nội dung doanh nghiệp khó khăn về vốn lưu động nên mong nhà đầu tư thông cảm và chờ hướng dẫn từ phía cơ quan quản lý.

“Sau khi có Nghị định hướng dẫn mới của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, hôm trước, doanh nghiệp cho nhân viên liên hệ về việc đổi giá trị trái phiếu sang hàng hoá là nhà tại một dự án mà doanh nghiệp đang thực hiện. Nhưng tôi thấy không hợp lý ở chỗ tôi, chỉ có hơn 2 tỉ đồng nhưng mua nhà ở đó cần hơn 3 tỉ đồng và doanh nghiệp yêu cầu tôi phải đóng thêm tiền để sở hữu nhà trong khi tôi không có nhu cầu. Tôi muốn thu hồi tiền mua trái phiếu nhưng doanh nghiệp hiện chưa thu xếp được. Như vậy, có quy định mới nhưng nhà đầu tư vẫn ở thế khó” - anh H nói.

Cũng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của một doanh nghiệp bất động sản đang có dư nợ trái phiếu lớn nhất nhì thị trường, chị Hoàng Thanh Th (trú tại quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, chỉ “rót” hơn 300 triệu đồng vào trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ qua kênh phát hành của công ty chứng khoán. Tuy nhiên, đến đầu tháng 2 vừa qua, khi thời hạn hợp đồng mua trái phiếu kết thúc, chị Th được nhân viên công ty chứng khoán liên hệ và cho biết, do tài khoản hơn 1.000 tỉ đồng của công ty chứng khoán này đang bị đóng băng tại ngân hàng nên không thể thanh toán hơn 300 triệu đồng tiền mua trái phiếu cho chị Th như cam kết trong hợp đồng.

Chính vì thế, công ty chứng khoán này cho biết, đã làm việc với doanh nghiệp phát hành và doanh nghiệp phát hành đồng ý và cam kết sẽ thu xếp vốn mua lại trái phiếu trước hạn.

“Lô trái phiếu của tôi đáo hạn vào năm 2025, thời điểm mua lại chính xác chưa có, như vậy, tôi vẫn phải nắm giữ trái phiếu này trong hơn 1 năm nữa. Dù họ vẫn thanh toán lãi nhưng lại làm đảo lộn kế hoạch của tôi, bởi, hiện nay gia đình đang cần tiền” - chị Th cho hay. Khi được hỏi có sẵn sàng đổi giá trị trái phiếu lấy bất động sản hay không, chị Th cho biết, chị chỉ mong thu hồi vốn bằng tiền mặt.

Vấn đề mấu chốt

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (Nghị định 08) có hiệu lực từ ngày 5.3.2023 được cho là giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, nhất là các doanh nghiệp phát hành, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản đang “ôm” loạt dự án nhưng lại “kẹt” vốn. Trong đó, một số điểm mới sửa đổi và bổ sung quan trọng như: Cho phép doanh nghiệp thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm…

Tuy nhiên, theo như phản ánh của một số nhà đầu tư, quy định này chủ yếu “dễ thở” cho doanh nghiệp. Một chuyên gia tài chính cũng cho biết, quy định về việc cho phép doanh nghiệp đàm phán với trái chủ (tức chủ nợ của doanh nghiệp) để trả nợ trái phiếu bằng tài sản mà hiện chủ yếu doanh nghiệp bất động sản muốn trả nợ bằng sản phẩm của họ là bất động sản trong các dự án.

Vấn đề được các chuyên gia nêu ra là tài sản trả nợ thay được định giá bao nhiêu, có hợp lý hay không. Tiếp đó, nếu dự án vẫn chưa hoàn thiện thì doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính tiếp tục thực hiện dự án và bàn giao theo đúng cam kết hay không, nếu chậm bàn giao thì quyền lợi nhà đầu tư thế nào?…

Ông Nguyễn Quang Thuân - Tổng Giám đốc FiinRatings - phân tích, Nghị định 08 có giá trị tích cực trong thời điểm hiện nay và tạo cơ sở cho việc đẩy mạnh các biện pháp nhằm "hạ cánh mềm" cho trái phiếu hiện nay, nhất là trái phiếu bất động sản. Trong trường hợp nhà đầu tư chấp thuận đổi nợ trái phiếu lấy sản phẩm sẽ giúp doanh nghiệp xử lý được nợ xấu trái phiếu.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng đặt vấn đề về tình trạng pháp lý của tài sản và giá chuyển đổi. Đây được coi là vấn đề mấu chốt để doanh nghiệp và nhà đầu tư phải đàm phán.