Thị trường trái phiếu hồi phục, mở rộng dư địa vốn cho bất động sản

Theo phân tích của chuyên gia từ Công ty Chứng khoán MB (MBS), triển vọng ngành bất động sản dân cư năm 2026, dòng vốn dành cho lĩnh vực này đang có sự chuyển dịch rõ nét cả về tốc độ và cấu trúc. Theo đó, trong thời gian qua, kênh tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì tăng trưởng, song đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chậm lại, thể hiện qua mức tăng khoảng 4,7% trong quý III/2025 so với quý trước. Diễn biến này phản ánh thực tế rằng khi thị trường bước vào giai đoạn mở rộng, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp gia tăng mạnh để triển khai dự án mới, mở rộng quỹ đất và hoàn thiện các dự án đang dang dở.

Theo MBS, việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng không chỉ làm giảm tính linh hoạt trong huy động vốn mà còn tiềm ẩn rủi ro mang tính hệ thống nếu tỷ trọng tín dụng trong cơ cấu tài trợ của ngành duy trì ở mức cao. Đây chính là điểm nghẽn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm kiếm các kênh vốn trung và dài hạn thay thế.

Trong bối cảnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp được xem là một kênh huy động vốn quan trọng đang dần lấy lại vai trò sau giai đoạn suy giảm mạnh. Từ đầu năm 2025 đến nay, niềm tin của nhà đầu tư đối với trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, đã từng bước hồi phục sau cú sốc tâm lý nghiêm trọng của năm 2022 liên quan đến các vụ việc lớn trên thị trường.

Trước hết, quy mô phát hành mới trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2025 đã tăng mạnh tới 103,8% so với cùng kỳ năm trước, đưa ngành này trở thành lĩnh vực có giá trị phát hành lớn thứ hai, chỉ sau ngành ngân hàng, đồng thời vượt tổng giá trị phát hành của cả năm 2024. Diễn biến này cho thấy khả năng tiếp cận thị trường vốn của doanh nghiệp bất động sản đã được cải thiện đáng kể, phản ánh sự quay trở lại của cầu đầu tư đối với sản phẩm trái phiếu.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đẩy mạnh hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn. Theo dữ liệu được thống kê, khoảng 13,5% giá trị trái phiếu bất động sản dự kiến đáo hạn trong năm 2026 đã được doanh nghiệp chủ động mua lại. Dù một phần hoạt động này có thể nhằm cơ cấu lại nợ hoặc chuyển sang các lô trái phiếu mới với điều kiện phù hợp hơn, việc mua lại trước hạn vẫn thể hiện nỗ lực của doanh nghiệp trong việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà đầu tư. Điều này góp phần củng cố niềm tin thị trường, nhất là trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chú trọng hơn đến uy tín cũng như năng lực tài chính của tổ chức phát hành.

Song song với sự cải thiện về quy mô và chất lượng phát hành, khung khổ pháp lý cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được hoàn thiện theo hướng minh bạch và chặt chẽ hơn. Gần đây nhất, dự thảo Nghị định về chào bán và giao dịch trái phiếu riêng lẻ trong nước, đồng thời chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế được công bố vào ngày 21/11/2025, được kỳ vọng sẽ tiếp tục chuẩn hóa quy trình phát hành, nâng cao yêu cầu công bố thông tin và tăng cường bảo vệ nhà đầu tư.

Theo đánh giá của MBS, sự hồi phục của kênh trái phiếu doanh nghiệp mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong giai đoạn tới. Bên cạnh tín dụng ngân hàng và dòng tiền trả trước từ khách hàng, các kênh huy động vốn qua trái phiếu và cổ phiếu giúp doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn vốn, giảm áp lực phụ thuộc vào ngân hàng và gia tăng tính chủ động trong kế hoạch tài chính.

Với đặc thù chu kỳ đầu tư dài và nhu cầu vốn lớn, khả năng tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn với điều kiện linh hoạt hơn sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ dự án, mở rộng quỹ đất và nắm bắt cơ hội khi thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng mới. Do đó, việc thị trường trái phiếu doanh nghiệp hồi phục là một tín hiệu tích cực cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong thời gian tới về mặt nguồn lực.