Áp lực nợ trái phiếu, doanh nghiệp địa ốc phát hành cổ phiếu riêng lẻ

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam và một số đơn vị nghiên cứu, áp lực thanh toán gốc trái phiếu tại nhóm phi ngân hàng trong tháng 8/2025 sẽ tăng mạnh so với tháng trước. Cụ thể, tổng giá trị gốc trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán của nhóm phi ngân hàng trong tháng này ước đạt 27.400 tỷ đồng, tăng 51,7% so với tháng 7, đồng thời là mức đáo hạn cao nhất trong năm.

Trong đó, bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 17.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, cao gấp 3,8 lần quy mô đáo hạn trung bình trong 7 tháng đầu năm. Dự kiến, dòng tiền đáo hạn gốc ở nhóm phi ngân hàng trong nửa cuối năm 2025 sẽ đạt khoảng 101.900 tỷ đồng, cao gấp đôi so với nửa đầu năm, trong đó bất động sản chiếm khoảng 64%, tương đương 65.300 tỷ đồng.

Không chỉ áp lực trả gốc, nghĩa vụ trả lãi trái phiếu trong tháng 8 cũng tăng đáng kể, ước tính khoảng 6.600 tỷ đồng, tăng 22,8% so với tháng trước. Bất động sản tiếp tục là ngành chiếm tỷ trọng cao, khoảng 4.100 tỷ đồng, tương đương 63% tổng nghĩa vụ lãi phải trả của nhóm phi ngân hàng. Tính chung 6 tháng cuối năm, nhóm phi ngân hàng dự kiến cần thanh toán khoảng 34.000 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu, tăng 14% so với nửa đầu năm, trong đó riêng bất động sản chiếm hơn 54%.

Bình luận về áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt đỉnh vào tháng 8/2025, các chuyên gia cho biết, trong giai đoạn khó khăn nhất (từ tháng 6 đến tháng 8/2023), Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP, cho phép doanh nghiệp và nhà đầu tư đàm phán giãn, hoãn nợ trái phiếu. Nhờ đó, khoảng 60% doanh nghiệp đã gia hạn được thời hạn thanh toán thêm 2 năm, đưa thời điểm trả nợ sang năm 2025.

Để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, các doanh nghiệp địa ốc đã áp dụng nhiều kênh xử lý nợ linh hoạt như đàm phán tái cơ cấu, phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ, chuyển trái phiếu thành cổ phiếu, bán bớt tài sản hoặc tìm kiếm đối tác chiến lược. Một diễn biến đáng chú ý là dù áp lực trả nợ trái phiếu lớn, nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì chiến lược “giữ giá”, không giảm giá sản phẩm bất động sản để thu hồi dòng tiền.

Theo các doanh nghiệp, lý do chính là chi phí vốn cao và nghĩa vụ tài chính với trái chủ. Các lô trái phiếu bất động sản hiện có lãi suất phổ biến từ 10-12%/năm, cao hơn nhiều so với lãi vay ngân hàng. Nếu bán tài sản với giá thấp, khoản thu về không đủ để chi trả gốc và lãi, đồng thời có thể vi phạm cam kết với trái chủ.

Mặc dù khối lượng đáo hạn trái phiếu trong những tháng còn lại của năm khá lớn, song theo giới chuyên gia, đây không còn là “áp lực sinh tử” như năm 2023. Thị trường bất động sản đang có những tín hiệu phục hồi rõ nét, góp phần củng cố khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Nhờ sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các Bộ, ngành và địa phương trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị đình trệ, cùng với hành lang pháp lý được hoàn thiện, nhiều dự án đã tái khởi động và ra hàng, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, lượng giao dịch bất động sản trên toàn thị trường đạt khoảng 157.021 giao dịch thành công, tăng 116,6% so với quý I. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,65 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 52% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 13% so với cuối năm trước và gần 30% so với quý II/2024. Điều này cho thấy cả doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng đều đang phục hồi niềm tin với thị trường.

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phát triển khá sôi động nhờ những cải cách pháp lý gần đây, góp phần nâng cao tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư. Các quy định mới hướng đến việc nâng cao chuẩn mực phát hành, siết chặt kỷ luật thị trường và tăng trách nhiệm của tổ chức phát hành lẫn các bên trung gian, từ đó củng cố niềm tin của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu thành công.