Thị trường bất động sản sắp "tan băng", dự đoán bắt sóng chu kỳ mới từ năm 2025?

“Đón sóng" phục hồi

Thời gian qua, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều sự biến động. Cụ thể, sau một giai đoạn thăng của thị trường bất động sản (giai đoạn 2019 – đầu 2022), thị trường lại chứng kiến một nốt trầm từ cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023. Giao dịch thị trường bất động sản thời điểm này gần như đóng băng, tính thanh khoản của thị trường chạm đáy.

Theo các chuyên gia lý giải, nguyên nhân chủ yếu do các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý tại nhiều dự án và trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, huy động vốn từ khách hàng. Phần còn lại, đây được xem là giai đoạn kết thúc của một chu kỳ, để chuẩn bị cho một chu kỳ mới.

Bước sang năm 2024, thị trường đã có tín hiệu khởi sắc hơn. Dữ liệu trong 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023, giá rao bán liên tục tăng. Đơn cử, tại Hà Nội, mức độ quan tâm và giá rao bán ở tất cả các loại hình đều tăng. Đặc biệt là phân khúc chung cư do khan nguồn cung. Cụ thể, thời gian vừa qua, giá chung cư liên tục lập đỉnh mới, thậm chí mỗi ngày, chủ nhà lại phát một mức giá cao hơn.

Sau cơn “khát” chung cư ở các thành phố lớn, đất nền cũng được đẩy giá lên chóng mặt, nhất là những khu đất vùng ven thành phố.

Thị trường bất động sản đón nhận tín hiệu hồi phục. Ảnh: Ngọc Hoa

Trước những bất cập và sự thất thường của thị trường, vấn đề đặt ra, làm thế nào để thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh vẫn là câu hỏi thường trực, đặc biệt của những người lao động thu nhập thấp với khát khao có căn nhà "an cư lạc nghiệp".

Theo đó, một trong những trợ lực thúc đẩy thị trường và được các chuyên gia đánh giá là khả năng "vực" lại thị trường là nhờ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024. Đây được xem là bước chạy đà tích cực để các chính sách sớm thẩm thấu vào thị trường, thúc đẩy thị trường phục hồi rõ nét và phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia, việc các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản sớm có hiệu lực sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, kịp thời xử lý được các vướng mắc, đáp ứng yêu cầu của người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, trong khoảng thời gian chờ các bộ luật mới "ngấm", thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Có thể đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội cũng đứng trước cơ hội “đảo chiều” khi các quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn. Bên cạnh đó, dự báo phân khúc chung cư và phân khúc đất nền đấu giá sẽ có sự tăng trưởng trở lại.

Đòn bẩy thúc đẩy thị trường

Đánh giá về những tín hiệu lạc quan của thị trường bất động sản, trao đổi với Báo Công Thương, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho hay, 3 luật được thông qua là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường bước vào chu kỳ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh.

“Vấn đề lớn nhất của thị trường từ trước tới nay là việc tắc nghẽn ở khâu pháp lý. Cụ thể, từ thủ tục định giá đất, quy hoạch cũng như cấp phép khiến cả nghìn dự án bị đình trệ trong nhiều năm, dòng tiền bị “chôn” trong đất. Việc sửa đổi luật và đẩy nhanh tiến trình áp dụng luật mới là điều rất cần thiết, bởi lẽ sẽ tháo gỡ các vướng mắc trước đây một cách triệt để”, Chủ tịch VARS nhận định.

Cũng theo ông Đính, sau thời gian bất động sản “đóng băng", trải qua giai đoạn khó khăn nhất, những doanh nghiệp còn tồn tại đều có tiềm lực, có sự tái cấu trúc phù hợp với hướng phát triển của chu kỳ bất động sản mới.

“Tuy không thể ngay lập tức “bật dậy”, nhưng chắc chắn thị trường sẽ hồi phục dần từng bước đến khi đủ lực để phát triển trong chu kỳ bất động sản mới sẽ bắt đầu từ năm 2025”, ông Đính chia sẻ.

Bên cạnh đó, chuyên gia cho rằng, thời gian tới câu chuyện chủ đầu tư “tay không bắt giặc” ở giai đoạn trước sẽ không còn tồn tại khi luật mới có hiệu lực. Với "sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn "chỗ đứng" cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ.

Ngoài ra, hiện nay theo quy định mọi thông tin phải công bố đầy đủ, minh bạch, công khai và chỉ được phép thực thi, mua bán hay giới thiệu các dự án bất động sản đủ điều kiện hoạt động. “Điều này góp phần loại bỏ tình trạng như mua bán lòng vòng, giới thiệu những dự án ma hay “phủi tay chạy làng”, gây hậu quả nghiêm trọng cho người mua bất động sản, ảnh hưởng đến uy tín của các chủ đầu tư chân chính”, ông Đính chia sẻ thêm.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - khẳng định, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật kinh doanh bất động sản 2023 là những dự án luật quan trọng, tác động đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế.

Các bộ luật này đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các quy định hiện hành; đồng thời có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Điển hình như việc tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giải quyết các tồn tại nhiều năm qua về cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ; đảm bảo nhà ở cho lực lượng vũ trang, cho những người có công với cách mạng, gia đình các khu vực khó khăn, làm lành mạnh và minh bạch thị trường bất động sản,…

Theo đó, có thể nhận thấy thị trường bất động sản nhờ đó cũng đang diễn biến sôi động hơn, thông qua các phiên đấu giá gần đây thu hút hàng nghìn người tham gia, nhất là vùng ven, lân cận Hà Nội, gần các trung tâm thành phố đang phát triển.

Ngoài ra, với các dự án của chủ đầu tư có sản phẩm đất nền còn tồn đọng từ giai đoạn trước, cũng gần như được hưởng lợi trong giai đoạn hiện tại và theo đó, đất nền dự án đã hình thành cũng được săn đón nhiều hơn.