Thị trường bất động sản hụt vốn

Bao nhiêu vốn bị rút khỏi thị trường?

Trong 2 tháng gần đây, vốn huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp (DN) không còn mấy thuận lợi. Đơn cử trong tháng 4 chỉ ghi nhận 820 tỉ đồng được phát hành. Qua tháng 5, tình hình huy động vốn của các DN cũng không mấy sáng sủa hơn khi chỉ xuất hiện vài đợt phát hành của DN thuộc lĩnh vực bất động sản (BĐS). Tính chung tổng cộng 5 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng từ đầu năm là 8.996 tỉ đồng, tăng 11,2% và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ là 95.672 tỉ đồng, giảm 26,5% so với cùng kỳ năm trước. Ước tính nhóm BĐS đã phát hành trái phiếu DN gần 29.000 tỉ đồng, chủ yếu trong 3 tháng đầu năm.

Lượng vốn vào thị trường bất động sản bị chặn lại Ngọc Thạch

Lượng phát hành trái phiếu của các DN BĐS trong tuần cuối tháng 5 đã sụt giảm mạnh, chiếm tỷ trọng chưa đến 30% tổng giá trị phát hành trên thị trường. Điều này hoàn toàn trái ngược với những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022, các DN BĐS phát hành trái phiếu đứng nhất nhì thị trường với tỷ lệ từ 45 - 55% tổng giá trị phát hành. Kênh trái phiếu là “phao” vốn của các DN BĐS thực hiện các dự án kinh doanh trong suốt mấy năm gần đây. Cụ thể, trong năm 2021, các DN BĐS đã phát hành 214.440 tỉ đồng trái phiếu, tương đương 9 tỉ USD, gấp 3 lần so với năm 2020 chỉ ở mức 71.000 tỉ đồng.

Một nguồn vốn thứ hai cho hoạt động kinh doanh BĐS đó là tín dụng từ các ngân hàng (NH) cũng sụt giảm. Tính đến hết quý 1, dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,23 triệu tỉ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, tốc độ tăng thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành đối với nền kinh tế trên 5%. Cơ cấu tín dụng đối với BĐS phân khúc cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỉ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm khoảng 35% (780.000 tỉ đồng). Đặc biệt trong 2 tháng qua kể từ khi NH Nhà nước có công văn yêu cầu kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS thì việc vay vốn của cá nhân và DN trong lĩnh vực này vô cùng khó khăn. Nhiều NH trả hồ sơ với lý do hết quota tín dụng. Chưa có thống kê cụ thể nhưng chỉ cần các NH giảm 1% tín dụng cho vay BĐS, lượng vốn chảy vào thị trường này bị hụt vài chục ngàn tỉ đồng.

“Phanh” gấp làm giá nhà đất tăng

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích: Theo quy định hiện nay, chủ đầu tư dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu từ 20 - 25% tổng vốn đầu tư của dự án. Nguồn vốn còn lại sẽ huy động từ 3 nguồn chính là vay từ các NH, huy động từ bên ngoài (thông qua trái phiếu, cổ phiếu) và từ khách hàng. Số vốn tự có thường sẽ được các chủ đầu tư dùng để mua đất hình thành nên dự án. Vì vậy, thông thường khoảng 70% số vốn đầu tư để phát triển, hoàn thiện dự án sẽ được huy động thêm. Trong điều kiện tại VN từ trước đến nay, dòng vốn cho DN vẫn chủ yếu vay từ hệ thống NH. Kênh huy động bằng trái phiếu chỉ có một số chủ đầu tư lớn mới thực hiện được. Tương tự, phát hành cổ phiếu cũng chỉ có các DN là đại chúng hay đang niêm yết trên sàn chứng khoán mới thành công. Nhưng từ đầu năm đến nay thị trường chứng khoán đang gặp khó, giá cổ phiếu sụt giảm nên không phải DN nào cũng có thể huy động vốn được từ cổ đông. Còn việc phát hành trái phiếu DN thực chất trước đây thì người mua chính cũng là các NH nên kênh này hiện gần như tắc.

Ông Lê Hữu Nghĩa phân tích tiếp: Các NH thường chỉ cho vay đối với hồ sơ đạt chuẩn, dự án đã hoàn thành pháp lý, có hiệu quả. Khi đó, họ cũng chỉ giải ngân theo quá trình thực hiện dự án và tiền chuyển thẳng cho các nhà thầu xây dựng, thi công chứ không phải rót thẳng cho chủ đầu tư. Đồng thời, NH còn giám sát quá trình phát triển đến khi dự án hoàn tất. Còn những đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ có thể tiềm ẩn rủi ro nhiều hơn do không công bố thông tin. Tiền mua trái phiếu là tiền mặt nên chủ đầu tư có thể sử dụng sai mục đích và dự án vẫn chỉ là mảnh đất bỏ trống. Hay nói cách khác, các NH cho vay thông thường đối với những DN có uy tín, dự án hiệu quả là ít rủi ro hơn khi dòng vốn lại bơm thông qua việc mua trái phiếu. Vì vậy, dòng vốn từ NH không còn thì các dự án BĐS sẽ “đứng hình”, DN khó khăn, nguồn cung thấp cũng ảnh hưởng gây tác động khiến giá nhiều loại nhà ở sẽ tăng. Song song đó, nhiều ngành nghề liên quan cũng khó hồi phục sau đại dịch Covid-19, người lao động trong các ngành này cũng bị ảnh hưởng.

“Hiện nay rất nhiều NH đều không từ chối thẳng các hồ sơ vay của DN và người dân với mục đích BĐS nhưng đều trả lời rằng hết “room”, phải chờ đến hết tháng hay hết quý… Những dự án hiệu quả được phát triển, tạo nguồn cung nhà ở cho người dân và kéo theo những ngành nghề liên quan cùng hồi phục phát triển thì tại sao lại hạn chế cho vay?”, ông Lê Hữu Nghĩa nêu.

Việc “phanh” gấp vốn vào thị trường BĐS, theo đánh giá của ông Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn tài chính Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, sẽ khiến thị trường này dẫn đến hàng loạt ảnh hưởng. Đó là các DN do dự khi triển khai dự án, nguồn cung hàng trên thị trường khan hiếm, giá BĐS sẽ tăng lên. Trong khi nhu cầu mua nhà của người dân lúc nào cũng cao, nhưng không có nguồn vốn vay từ NH thì cũng khựng lại vì không có tiền để mua. Hệ lụy nặng nề hơn là thanh khoản thị trường BĐS sẽ chậm lại nếu không muốn nói là “đóng băng”. Đối với những BĐS mang tính đầu cơ, những biện pháp siết chặt tín dụng thì đúng là sẽ làm cho giá nhà đất giảm đi khi người mua thực hiện cắt lỗ.

Nguồn vốn trên thị trường BĐS còn được duy trì hiện nay đến từ các DN đầu tư nước ngoài (FDI). FDI đăng ký mới vào lĩnh vực BĐS đến hết tháng 4 đạt gần 2,8 tỉ USD (chiếm khoảng 26,5%), đứng thứ 2 trong số các lĩnh vực thu hút FDI lớn. Riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỉ USD (chiếm 9,69%). Tốc độ tăng vốn đầu tư vào thị trường BĐS từ các DN nước ngoài hiện không ngừng tăng lên.