Tạo 'đòn bẩy' phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội

Giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nhu cầu về chỗ ở của người dân không ngừng gia tăng, khiến phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trở thành một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Chính phủ. Hàng loạt chính sách, dự thảo luật cùng các cơ chế hỗ trợ đang được hoàn thiện nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn, tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nếu chỉ dừng ở việc hoàn thiện hành lang pháp lý mà thiếu những chính sách đủ mạnh về vốn và tài chính thì phân khúc nhà ở cho thuê khó có thể phát triển như kỳ vọng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2026, Bộ đã triển khai đồng bộ nhiều nhiệm vụ nhằm hoàn thiện thể chế về nhà ở và thị trường bất động sản. Trọng tâm là xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời trình Chính phủ ban hành các nghị định hướng dẫn phát triển và quản lý nhà ở xã hội cũng như cơ chế tháo gỡ khó khăn trong triển khai loại hình này.

Song song với đó, Bộ đang nghiên cứu xây dựng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và quy chuẩn riêng đối với nhà ở cho thuê. Đây được xem là nền tảng quan trọng nhằm chuẩn hóa chất lượng công trình, tạo cơ sở pháp lý để phát triển loại hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp trong thời gian tới.

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước đã thống kê được khoảng 130.571 phòng, căn hộ cho thuê từ nguồn vốn công và tư nhân. Bộ đang phối hợp với các địa phương rà soát nhu cầu thực tế, giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê và báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội, Bộ tiếp tục triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Theo Nghị quyết số 07/NQ-CP, các địa phương được giao hoàn thành khoảng 158.700 căn nhà ở xã hội trong năm 2026.

Bên cạnh phát triển nguồn cung, Bộ Xây dựng cũng đang hoàn thiện Hệ thống thông tin và mã định danh điện tử bất động sản toàn quốc nhằm chuẩn hóa dữ liệu, tăng tính minh bạch và giúp người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận thông tin thị trường.

Cần cơ chế tài chính đủ mạnh

Trao đổi với Báo Công Thương, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam, nhu cầu về nhà ở cho thuê tại Việt Nam là hoàn toàn có thật và không khác nhiều so với các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở mô hình đầu tư và khả năng huy động nguồn lực tài chính.

Bà Hoài An cho rằng phát triển nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, chi phí vốn thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài hơn nhiều so với phát triển nhà ở để bán. "Khác biệt lớn nhất giữa phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở để bán nằm ở cấu trúc vốn và tài chính. Nếu chỉ phát triển nhà ở cho thuê thương mại thuần túy với cơ cấu chi phí hiện nay, đặc biệt là chi phí đất đai, mà không có cơ chế hỗ trợ từ Nhà nước thì gần như rất khó để các chủ đầu tư triển khai", bà Hoài An nhận định.

Theo chuyên gia CBRE, đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường Việt Nam chưa hình thành nhiều mô hình nhà ở cho thuê quy mô lớn như tại các nước phát triển.

Do đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để bổ sung cơ chế phát triển nhà ở cho thuê được đánh giá là cần thiết và đúng thời điểm. Bà Hoài An đánh giá chủ trương phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là hoàn toàn phù hợp, nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thương mại ngày càng tập trung ở phân khúc giá cao.

Theo số liệu CBRE, chỉ riêng Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 đã có khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới - mức cao nhất kể từ năm 2020. Tuy nhiên, thị trường không còn dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m², trong khi các căn hộ từ 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới gần hai phần ba nguồn cung. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ đã giảm xuống còn khoảng 68%, thấp hơn nhiều so với mức trên 90% của giai đoạn 2024-2025. Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất cao khiến cả nhà đầu tư và người mua ở thực đều thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.

Chính vì vậy, việc phát triển thêm nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê sẽ góp phần bổ sung nguồn cung phù hợp hơn với nhóm người có thu nhập trung bình và thấp, đồng thời giảm áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại. Tuy nhiên, theo bà Hoài An, điều quan trọng không chỉ là ban hành chính sách mà còn phải theo dõi sát quá trình triển khai để đánh giá hiệu quả của mô hình đầu tư, cơ chế hỗ trợ cũng như khả năng đưa sản phẩm đến đúng đối tượng có nhu cầu. "Mục tiêu cuối cùng là người dân có thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời vẫn bảo đảm chất lượng sống", bà An nhấn mạnh.

Trong 6 tháng cuối năm, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục hoàn thiện các dự thảo luật, quy chuẩn kỹ thuật, đôn đốc các địa phương thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, đồng thời chuẩn hóa cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản và theo dõi sát diễn biến thị trường để kịp thời đề xuất các giải pháp ổn định, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.