Tài sản thanh lý từ các ngân hàng có phải là “món hời”?

Nửa đầu năm 2023, trong bối cảnh tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu tăng cao, hàng loạt ngân hàng phải thanh lý các tàn sản bảo đảm để thu hồi nợ, thị trường thanh lý tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ của các ngân hàng hiện khá sôi động với thông tin được công bố trên nhiều kênh công khai và rất dễ tiếp cận.

Ngay trên website của các ngân hàng hoặc các công ty xử lý nợ của các ngân hàng, có thể thấy mục “thanh lý tài sản thế chấp”, “phát mại tài sản”, “thu giữ/bán đấu giá tài sản”… nằm ngay giao diện chính để khách hàng dễ thấy, dễ truy cập.

Tài sản thanh lý từ các ngân hàng có phải là “món hời”?

Mới đây, VietinBank thông báo danh sách gần 400 tài sản bảo đảm cần xử lý, trong đó có nhiều khách sạn 4-5 sao, tòa nhà văn phòng quy mô hàng trăm tỷ đồng. Các tài sản này sẽ được bán đấu giá hoặc thỏa thuận, với tổng giá trị hơn 8.000 tỷ đồng. BIDV cũng rao bán đấu giá một loạt tài sản, trong đó có cả những thủy điện giá trị lớn. Còn Sacombank và một số ngân hàng khác rao bán loạt tài sản bất động sản đảm bảo…

Những đợt chào bán này thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm, trong đó có hai lợi ích được chú ý nhất là giá bán và tính pháp lý của tài sản đảm bảo.

Về giá bán các tài sản đảm bảo, trong nhiều trường hợp không hẳn là "món hời". Thông thường, hạn mức vay thế chấp bất động sản tối đa tại các ngân hàng dao động 65-90% giá trị tài sản đảm bảo (tùy vào từng ngân hàng, từng loại bất động sản sẽ có hạn mức khác nhau). Giá trị tài sản đảm bảo cũng được định giá thấp hơn so với giá thị trường 30-50%.

Ví dụ, một tài sản đảm bảo được giao dịch trên thị trường tại thời điểm giữa năm 2020 là 350 tỷ đồng. Ngân hàng có thể định giá tài sản này khoảng 70%, tức 245 tỷ đồng. Sau đó, việc cấp tín dụng xác định bằng 70% giá trị tài sản đảm bảo, nên khoản vay được cấp khoảng 170 tỷ đồng.

Theo đó, khi người đi vay không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, ngân hàng sẽ thanh lý tài sản thu hồi nợ. Việc định giá phụ thuộc vào một tổ chức độc lập, nhưng mục đích cao nhất là ngân hàng có thể thu hồi khoản vay, gồm nợ gốc, lãi vay và lãi trả chậm. Trong trường hợp thị trường không biến động mạnh, giá trị tài sản thanh lý có thể gần với giá trị thị trường. Tuy nhiên, khi thị trường giảm mạnh, mức giá thanh lý có thể không còn hấp dẫn.

Ngoài ra, để mua tài sản đấu giá, các ngân hàng thường yêu cầu người mua phải thanh toán một lần toàn bộ giá trị. Những tài sản quy mô lớn đòi hỏi bên mua phải chuẩn bị sẵn số tiền vài trăm, thậm chí cả nghìn tỷ đồng, một con số không dễ thực hiện trong giai đoạn khó khăn hiện nay.

Bên cạnh đó, với những tài sản như phương tiện di chuyển, máy móc, nếu quy mô lớn, việc bảo quản không đúng quy chuẩn, giá trị tài sản có thể giảm nhiều hơn so với những tài sản tương tự cùng đời.

Tất cả những điều này khiến tài sản đảm bảo được các ngân hàng chào bán nhiều lần, thậm chí có tài sản chào bán tới lần thứ 10 vẫn không có người mua.

Về pháp lý, tài sản đảm bảo của ngân hàng thường sẽ có đầy đủ giấy tờ pháp lý nên không lo ngại tranh chấp. Thời gian chuyển nhượng tài sản kể từ thời điểm khách hàng quyết định mua, đến khi chuyển nhượng sổ và bàn giao có thể chỉ 10 ngày.

Ở góc độ pháp lý, thủ tục bán tài sản qua đấu giá là một hoạt động công khai, minh bạch và ngày càng phổ biến vì bảo đảm quyền lợi và an toàn pháp lý nhất cho tất cả các bên tham gia, bao gồm chủ tài sản, ngân hàng và khách mua. Các tài sản thanh lý đã được ngân hàng thẩm định qua nhiều bộ phận trước khi nhận thế chấp để cho vay trước đó. Ngoài ra, ngân hàng là tổ chức lớn và có uy tín trên thị trường nên khi mua tài sản thanh lý, khách hàng sẽ luôn được hỗ trợ trong quá trình mua bán, sang tên tài sản.

Theo tìm hiểu, lợi thế của các ngân hàng trong rao bán tài sản thế chấp là mạng lưới cho vay phân bổ cả nước và sản phẩm thế chấp phong phú, nguồn tài sản thanh lý là bất động sản, ô tô với nhiều vùng giá, tại nhiều địa bàn và phân khúc khác nhau… Do đó, có thể đáp ứng được cả nhu cầu đầu tư và sử dụng của người mua.

Dẫu vậy, trên thực tế, việc mua tài sản thanh lý của ngân hàng vẫn có những rủi ro nhất định, một khả năng có thể xảy ra mà khách mua cần lưu ý là người đi vay trước đó đã thế chấp hoặc thỏa thuận bán tài sản trong một giao dịch dân sự khác, thông qua giấy tờ viết tay.

Theo Nghị định 21 có hiệu lực từ tháng 5/2021, nếu trong khế ước nhận nợ có thỏa thuận, ngân hàng có quyền thanh lý tài sản đảm bảo mà không cần chấp thuận hay ủy quyền từ phía người vay, thì ngân hàng được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm này.

Do đó, khách hàng cần yêu cầu kiểm tra điều khoản này trong khế ước khoản vay để đảm bảo rằng việc xử lý tài sản không gặp vướng mắc từ phía người đi vay.