Đầu tư chia nhỏ bất động sản nóng trở lại

Sau một thời gian các ứng dụng đầu tư bất động sản (BĐS) dạng chia nhỏ như Houze Invest, Infina, Moonka, Sunshine Finance… nở rộ rồi lắng dịu, việc tỉ phú Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vingroup, vừa công bố việc thành lập Công ty CP Quản lý và Đầu tư BĐS VMI (VMI) có vốn điều lệ 18.000 tỉ đồng với mục đích đầu tư một số lượng nhất định BĐS của Vinhomes, sau đó chia ra 50 phần để khách hàng có thể tham gia từng phần đã khiến dư luận quan tâm nhiều hơn tới hoạt động đầu tư này.

Vài triệu đồng cũng mua được bất động sản

Ông Phạm Nhật Vượng là cổ đông chính, nắm 90% cổ phần của VMI và cam kết sẽ duy trì đầu tư lâu dài.

Theo đó, VMI sẽ đầu tư một số lượng nhất định các BĐS sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị BĐS được chia thành 50 phần và các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các nhà đầu tư này sẽ được VMI chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỉ lệ đầu tư.

Một góc dự án Vinhomes Grand Park ở TP Thủ Đức

Trong thời gian hợp tác kinh doanh, VMI tiếp tục tính toán để đưa ra những chính sách hợp tác đầu tư linh hoạt dựa trên thực tế thị trường, bảo đảm tối đa hóa lợi nhuận của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư sẽ được hưởng toàn bộ lợi ích từ việc gia tăng giá trị của BĐS, đồng thời được VMI cam kết mức lợi nhuận tối thiểu hằng năm để bảo đảm nhà đầu tư vẫn có thu nhập cố định trong trường hợp thị trường biến động bất lợi.

Để tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư này, VMI sẽ xây dựng và tổ chức nền tảng thông tin BĐS trực tuyến nhằm hỗ trợ nhà đầu tư tìm kiếm thông tin đầu tư, trao đổi, tìm kiếm các nhà đầu tư khác và các thông tin tư vấn liên quan cũng như cách thức thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền tài sản dựa trên sự xác nhận của VMI. Các trao đổi, tư vấn trên nền tảng trực tuyến này hoàn toàn miễn phí.

Ông Phan Thành Long, Tổng Giám đốc VMI, cho rằng việc ông Phạm Nhật Vượng, người có bề dày kinh nghiệm trong đầu tư kinh doanh BĐS là cổ đông chính của VMI và việc hợp tác chiến lược với Vinhomes, các tài sản đầu tư mà VMI tham gia với khách hàng sẽ không ngừng gia tăng giá trị, mang lại thu nhập bền vững cho nhà đầu tư, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường thứ cấp sôi động và minh bạch hơn.

Ngay khi thông tin về VMI được công bố đã gây xôn xao trên thị trường BĐS vì số vốn điều lệ của VMI khá lớn cũng như mô hình hoạt động mới mẻ trong bối cảnh thị trường đang khá ảm đạm. Hầu hết các ý kiến đều cho rằng mô hình hoạt động của VMI giống như một hình thức mua chung BĐS nở rộ rồi lắng dịu thời gian qua, tức chia nhỏ giá trị BĐS thành nhiều phần, mỗi nhà đầu tư có thể góp vốn từ vài triệu, vài chục triệu hoặc vài trăm triệu đồng. Người góp vốn sẽ nhận được các chứng chỉ đầu tư, có thể nắm giữ đến khi đáo hạn để nhận lại vốn và lãi theo tỉ suất lợi nhuận đã được cam kết ban đầu. Hoặc nhà đầu tư có thể sang nhượng lại các chứng chỉ đầu tư mình đang sở hữu cho các nhà đầu tư khác, thông qua ứng dụng do đơn vị kinh doanh cung cấp. Tại Việt Nam, hiện đã có một số ứng dụng dạng này như Houze Invest, Infina, Moonka, Sunshine Finance….

Cần có quy định để bảo vệ các bên

Ông Phạm Lâm, nhà sáng lập Houze Group, cho biết đã triển khai hình thức đầu tư BĐS mua chung nhiều người thông qua nền tảng Houze Invest từ gần 2 năm, đến nay Houze Invest đã có 9 BĐS được nhà đầu tư tham gia với tổng giá trị hơn 21 tỉ đồng.

Theo ông Lâm, Houze Invest là hoạt động hợp tác đầu tư mà pháp luật không cấm. Tuy nhiên, để mô hình này phát triển bền vững, nhà nước cần bổ sung hành lang pháp lý, các quy định cụ thể nhằm mang lại hiệu quả, cũng như bảo vệ lợi ích cho các bên tham gia. "Việc VMI ra đời mang đến một dấu ấn cho thị trường BĐS, nhất là trong giai đoạn dòng vốn cho thị trường này đang hạn hẹp. Là tập đoàn hàng đầu trong lĩnh vực BĐS nên khi VinGroup tham gia lĩnh vực mới này sẽ tạo sức ảnh hưởng lớn, cũng như niềm tin cho các nhà đầu tư tốt hơn. Mô hình này tạo ra các giá trị mới, khai thác được những tiềm năng trên thị trường BĐS về nguồn vốn nhỏ, cũng như thỏa mãn nhu cầu đầu tư BĐS của nhiều người có nguồn vốn nhỏ. Tin hay không thuộc vào mỗi người nhưng nhà đầu tư tham gia góp vốn phải có kiến thức để hiểu được giá trị mà mô hình này mang lại, còn không hiểu thì sẽ cho rằng nó không an toàn" - ông Phạm Lâm nhận định.

TS Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính - Doanh nghiệp, Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cũng nhấn mạnh mô hình của ông Phạm Nhật Vượng vừa công bố không lạ với thị trường tài chính thế giới. Đây là mô hình huy động vốn và giải quyết đầu ra cho sản phẩm BĐS, có sự hỗ trợ của các giải pháp công nghệ liên quan, được gọi là Protech (công nghệ hướng đến thị trường BĐS). Trên thế giới cũng đã phát triển nhiều Protech dựa trên công nghệ Token (dạng chữ ký điện tử) hay blockchain… Riêng ở Việt Nam thì hoạt động liên quan đến các công nghệ blockchain, Token chưa có hành lang pháp lý. "Đây cũng có thể gọi là hình thức ủy thác đầu tư BĐS, tức nhiều người cùng đầu tư một sản phẩm. Luật Việt Nam không cấm hình thức đầu tư này nhưng để hiểu rõ thì phải chờ xem VMI áp dụng công nghệ gì, như thế nào vì nó liên quan đến các hình thức biểu quyết khi đầu tư và bán sản phẩm về sau" - TS Lê Đạt Chí thông tin.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Lộc (Hãng Luật LPVN) chỉ ra ba vấn đề pháp lý trong "cuộc chơi" lớn này. Một là cơ sở xác định giá trị tài sản khi một bên đưa ra cam kết đầu tư chung, sở hữu chung. Hai là quyền sở hữu riêng lẻ (của nhà đầu tư khi đầu tư cùng VMI) được xác định ra sao. Cuối cùng là công cụ pháp lý nào bảo vệ nhà đầu tư nếu trong trường hợp các cam kết đầu tư bị phá vỡ. "Các nhà sáng lập mô hình đầu tư chung hiện nay vẫn đang tìm hướng đi, bao gồm tại Việt Nam và các quốc gia đang hướng đến một nền kinh tế BĐS minh bạch. Đầu tư sở hữu BĐS và đầu tư tài chính với đối tượng sở hữu tài sản đầu tư là BĐS là hai phạm trù khác nhau về luật, hành lang pháp lý khác nhau cơ bản về việc ghi nhận quyền sở hữu. Việc thỏa thuận giữa các bên trong đầu tư chung, điều tiên quyết là sở hữu cái gì và cơ sở ở đâu (quyền sở hữu tài sản hiện tại và lợi ích phát sinh) phải có hành lang pháp lý và hợp đồng giữa các bên sẽ thỏa thuận trong khung hành lang ấy" - luật sư Lộc phân tích.

Tương đồng với quỹ tín thác đầu tư

Một số chuyên gia cho rằng VMI của ông Phạm Nhật Vượng có nét tương đồng với mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) trên thế giới. REIT là nơi giúp cho nhiều cá nhân cùng đầu tư vào một BĐS hoặc một quỹ BĐS thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu. "Muốn biết VMI có phải là dạng đầu tư tín thác hay không phải đợi công ty này chính thức công bố thông tin liên quan đến giao dịch, góp vốn… Tuy nhiên, REIT thì cần điều kiện về vốn góp. Còn về giao dịch thì 65% tài sản ròng của quỹ phải đầu tư vào các BĐS được phép kinh doanh, phần còn lại đầu tư vào trái phiếu, cổ phiếu. 90% lợi nhuận trong năm của quỹ sẽ được dùng để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư" - một chuyên gia tài chính phân tích.