Ngày 22/10, tiếp tục Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khoá XVI, tại phiên thảo luận ở Tổ 8 (gồm Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ và tỉnh Sơn La), các đại biểu Quốc hội cho ý kiến về 3 dự án luật có tác động sâu rộng đến nền kinh tế: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Xem xét đồng thời 3 dự án luật, bảo đảm đồng bộ chính sách
Phát biểu tại phiên thảo luận, Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng (Đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ) khẳng định tầm quan trọng chiến lược của 3 dự án luật. Theo Bộ trưởng, các dự luật tác động trực tiếp đến quản lý, sử dụng đất đai, thị trường bất động sản và môi trường đầu tư kinh doanh, đồng thời liên quan mật thiết tới quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Bộ trưởng Bộ Tư pháp đánh giá, cải cách phù hợp, hiệu quả trong lĩnh vực này sẽ góp phần lớn vào việc giải phóng các điểm nghẽn, giữ vững an ninh trật tự và tạo động lực cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số. Việc Quốc hội xem xét cùng lúc 3 dự án luật là bước đi sáng tạo, đột phá, bảo đảm tính đồng bộ của chính sách.
Theo Bộ trưởng, ba dự thảo luật sửa đổi lần này có quan hệ hữu cơ, gắn kết chặt chẽ; nếu không được xử lý đồng bộ, các quy định mới khó phát huy hiệu quả trên thực tế.
Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng (Đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ) phát biểu tại Tổ.
Bộ trưởng cho biết, các cơ quan chủ trì soạn thảo đã bám sát định hướng, chỉ đạo của Trung ương, Bộ Chính trị, nhất là Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Quá trình chuẩn bị được thực hiện khẩn trương nhưng thận trọng.
Trong đó, việc lấy ý kiến Nhân dân qua ứng dụng VNeID là phương thức mới, giúp người dân cả nước tham gia góp ý rộng rãi, thuận lợi, nhanh chóng.
Về tư duy lập pháp, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng, cả 3 dự thảo luật đều được thiết kế gọn hơn so với luật hiện hành. Luật chỉ quy định những định hướng lớn, mang tính ổn định, tạo khung pháp lý vững chắc, còn những vấn đề biến động theo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ sẽ giao Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm sự chủ động trong điều hành.
Thống nhất một phương pháp định giá đất
Chia sẻ các nội dung mới trong các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng, một trong những bất cập lớn hiện nay là việc tồn tại 4 phương pháp xác định giá đất.
Việc áp dụng cả 4 phương pháp cho cùng một dự án có thể cho ra 4 kết quả khác nhau, dù về lý thuyết phương pháp nào cũng đúng. Hệ quả là các địa phương áp dụng không thống nhất; khi cơ quan thanh tra, kiểm tra vào cuộc lại có quan điểm khác, khiến cán bộ thực thi e ngại, lo vướng mắc.
Do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này thay đổi căn bản cách tiếp cận, thống nhất áp dụng một phương pháp xác định giá đất dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; giúp địa phương dễ áp dụng, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tính toán, triển khai dự án đầu tư.
Dự thảo cũng bổ sung cơ chế tài chính điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư (địa tô chênh lệch). Phân bổ hợp lý phần giá trị này giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư là yêu cầu của công bằng xã hội. Nguồn thu của Nhà nước từ cơ chế này được ưu tiên tái đầu tư cho hạ tầng, chỉnh trang đô thị và phát triển nhà ở cho thuê phục vụ an sinh xã hội.
Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng mở rộng khả năng tiếp cận đất đai và tháo gỡ các tồn đọng lịch sử, trong đó có quy định về sử dụng đất đa mục đích trên cơ sở không thay đổi mục đích sử dụng chính, để phát huy tối đa hiệu quả nguồn lực đất đai.
Bảo vệ quyền lợi cư dân chung cư
Bộ trưởng Bộ Tư pháp thông tin, với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được gắn với niên hạn công trình để giải quyết vướng mắc thực tiễn. Đối với chung cư hết niên hạn phải phá dỡ, cải tạo, dự thảo quy định rõ nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của cư dân.
Trường hợp chủ đầu tư xây dựng lại chung cư, cư dân phải được bảo đảm quyền tái định cư. Nếu quy hoạch thay đổi, không tiếp tục xây chung cư, quyền lợi tái định cư, bồi thường của người dân phải được Chính phủ hướng dẫn cụ thể, minh bạch.
Ở dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp, điểm đột phá là thiết lập hệ thống công khai thông tin và cấp mã định danh điện tử cho dự án bất động sản. Dự án chỉ được đưa lên hệ thống cơ sở dữ liệu khi đã hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý về đất đai và đầu tư.
"Quản lý bằng dữ liệu số giúp kiểm soát chặt tính pháp lý của dự án, hạn chế rủi ro cho người mua, tạo môi trường đầu tư kinh doanh an toàn, lành mạnh", Bộ trưởng nhấn mạnh.
Bên cạnh ghi nhận những điểm mới, từ góc độ cơ quan bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cũng thẳng thắn chỉ ra một số nội dung còn chồng chéo giữa 3 dự thảo, cần xử lý dứt điểm trước khi thông qua. Trọng tâm là quy định công chứng bắt buộc đối với giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất.
Theo Bộ trưởng, về thực tiễn và pháp lý, đất đai và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) là một thể thống nhất, "nhà bao giờ cũng gắn liền với đất". Vì vậy, chính sách quản lý giao dịch không thể tách rời theo kiểu "đất một kiểu, nhà một kiểu". Quy định về công chứng bắt buộc phải nhất quán giữa các luật và tương thích với Luật Công chứng năm 2024.
Trước ý kiến cho rằng, khi cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và dự án bất động sản hoàn thiện thì có thể bỏ công chứng bắt buộc để giảm chi phí giao dịch, Bộ trưởng khẳng định, cơ sở dữ liệu và công chứng bổ trợ cho nhau, không thể thay thế nhau.
"Cơ sở dữ liệu dù có tốt đến đâu cũng không thể tự đánh giá được ý chí tự nguyện của người tham gia giao dịch, không thể phát hiện các hành vi lừa đảo tinh vi lồng ghép trong hợp đồng. Điều đó phải dựa vào chuyên môn và hành vi xác thực của công chứng viên để bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch", Bộ trưởng phân tích.
Bộ trưởng cũng lưu ý, nếu chỉ vì tiết kiệm một phần nhỏ chi phí công chứng mà bỏ bớt rào cản pháp lý, chi phí giải quyết tranh chấp phát sinh sau này tại tòa án và các cơ quan nhà nước sẽ lớn hơn nhiều. Rủi ro pháp lý gia tăng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn của môi trường đầu tư kinh doanh, yếu tố cốt lõi để thu hút nguồn lực phát triển.
Do đó, Bộ trưởng đề nghị cơ quan soạn thảo đánh giá tác động thật kỹ lưỡng. Trường hợp cần chuyển đổi, phải thiết kế lộ trình phù hợp, giao Chính phủ quy định lộ trình áp dụng song song với tiến độ hoàn thiện hạ tầng dữ liệu quốc gia.
Bộ trưởng Bộ Tư pháp kiến nghị, tiếp tục rà soát, hoàn thiện chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, bảo đảm 3 dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được hoàn thiện đồng bộ trước khi trình Quốc hội thông qua.
