Bất động sản nghỉ dưỡng: Đã qua thời kỳ bán dự án trên giấy

Sự chuyển dịch xu hướng đầu tư

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” mới đây, ông Vũ Đình Luân - Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Virex, đơn vị thành viên Tập đoàn Alphanam, cho rằng, sự thay đổi lớn nhất hiện nay là cuộc chuyển dịch từ “đầu tư theo cam kết tài chính” sang “đầu tư dựa trên hiệu suất vận hành thực tế”.

“Khách hàng ngày nay rất lý tính. Khi xem xét một dự án, họ lật ngược bài toán tài chính và hỏi chúng tôi về công suất lấp đầy phòng dự kiến, giá phòng bình quân hằng ngày (ADR) của khu vực và tệp khách hàng mục tiêu là ai”, ông Vũ Đình Luân khẳng định và cho rằng: Yếu tố quyết định sức hút bền vững của một dự án trong tương lai không còn nằm ở những kỹ thuật thổi giá, mà ở năng lực tạo ra dòng khách thực và năng lực quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Bất động sản du lịch, suy cho cùng, là ngành kinh doanh dịch vụ lưu trú. Nếu dự án không thể tự nuôi sống mình bằng nguồn thu từ khách du lịch sau khi bàn giao, thì mọi bài toán cam kết tài chính đều không có gốc rễ.

Ông Phan Đức Hiếu - Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội - chia sẻ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn đa dạng hóa mạnh mẽ, vượt xa những khái niệm quen thuộc trước đây khi nhu cầu của nhà đầu tư không còn giống nhau.

Có người muốn sở hữu một tài sản nghỉ dưỡng lâu dài, nhưng cũng có những nhà đầu tư chỉ quan tâm đến hiệu quả dòng tiền. Dự báo thời gian tới, thị trường sẽ còn xuất hiện nhiều mô hình mới như khu lưu trú dài ngày, tổ hợp chăm sóc sức khỏe kết hợp nghỉ dưỡng (wellness), dưỡng lão, homestay hay các tổ hợp đa chức năng tích hợp y tế, nghỉ dưỡng và giải trí.

Theo các chuyên gia, khách du lịch hiện nay không chỉ tìm kiếm một nơi lưu trú đơn thuần, mà còn đòi hỏi một hành trình trải nghiệm toàn diện, từ văn hóa, thiên nhiên đến chăm sóc sức khỏe. Xu hướng này đang đặt ra những yêu cầu và áp lực mới cho các chủ đầu tư trong cách phát triển sản phẩm bất động sản du lịch.

Đồng tình với quan điểm này, ông Vũ Đình Luân cho rằng du khách hiện nay, đặc biệt là phân khúc cao cấp, đã bước qua giai đoạn du lịch check-in thuần túy. Họ dịch chuyển mạnh sang xu hướng du lịch trải nghiệm có chiều sâu, nơi tìm kiếm sự kết hợp chặt chẽ giữa nghỉ dưỡng riêng tư, tương tác văn hóa bản địa và các liệu trình chăm sóc sức khỏe.

Sự phát triển này đang đặt ra hai áp lực rất lớn cho các chủ đầu tư khi phát triển sản phẩm. Thứ nhất, áp lực loại bỏ sự đồng hóa. Nhà đầu tư không thể mang một thiết kế rập khuôn từ vùng biển này đặt lên vùng núi khác. Dự án bắt buộc phải có đặc trưng riêng, đòi hỏi chủ đầu tư phải đầu tư rất nghiêm túc vào khâu nghiên cứu văn hóa địa phương.

Thứ hai, áp lực về hạ tầng dịch vụ khép kín. Khách hàng không muốn lưu trú ở một khách sạn biệt lập rồi phải di chuyển đến nơi khác để tìm chỗ ăn uống, spa hay trải nghiệm văn hóa. Chủ đầu tư buộc phải có năng lực tích hợp một hệ sinh thái dịch vụ toàn diện ngay trong lòng dự án, nhưng vẫn phải bảo tồn và tôn trọng cảnh quan tự nhiên xung quanh. Đây là bài toán đòi hỏi suất đầu tư lớn và tư duy quy hoạch dài hạn, chứ không thể làm theo kiểu chắp vá.

Doanh nghiệp chuyển mình để nắm bắt cơ hội

Ông Nguyễn Thanh Ngữ - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc) - cho rằng, để bất động sản du lịch thực sự trở thành kênh lưu trú dòng tiền, câu chuyện không dừng lại ở việc xây dựng thêm nhiều dự án, mà quan trọng hơn là phải tạo ra hệ sinh thái trải nghiệm đủ hấp dẫn để giữ chân du khách và khiến họ muốn quay trở lại.

Từ thực tế phát triển dự án của doanh nghiệp mình, đại diện TTC Phú Quốc cho biết, đơn vị hiện đang đầu tư khu phức hợp quy mô khoảng 290 ha tại Nam đảo. Dự án được định vị là “thành phố bản sắc Việt”, hướng tới việc giới thiệu những giá trị văn hóa, kiến trúc, ẩm thực và đời sống đặc trưng của Việt Nam tới du khách trong nước và quốc tế.

Theo đó, dự án được chia thành nhiều phân khu với các chủ đề khác nhau như lễ hội, giải trí, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng, nhằm tạo nên một hành trình trải nghiệm liên tục cho du khách. Điểm nhấn của toàn khu là đảo Hoa Sen cùng nhiều không gian văn hóa đặc sắc được xây dựng theo hướng tôn vinh bản sắc Việt.

“Trong bối cảnh du khách ngày càng có nhiều lựa chọn, một dự án nghỉ dưỡng muốn thành công phải tạo được lý do để khách quay lại lần thứ hai, thứ ba và nhiều lần sau đó”, ông Nguyễn Thanh Ngữ thông tin.

Để đáp ứng nhu cầu trải nghiệm toàn diện, thị trường bất động sản du lịch đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ rệt từ các dự án nghỉ dưỡng đơn lẻ sang các quần thể du lịch tích hợp, quy mô lớn và đa thương hiệu. Từ thực tế này, ông Vũ Đình Luân cho rằng, mô hình quần thể du lịch nghỉ dưỡng đa thương hiệu không phải là một trào lưu nhất thời, mà là giải pháp tất yếu để giải bài toán hiệu quả kinh tế của ngành du lịch nghỉ dưỡng trong chu kỳ mới.

Nếu nhìn dưới góc độ quản trị dòng tiền, mô hình này giải quyết được ba điểm yếu của các dự án đơn lẻ. Thứ nhất, tối ưu hóa chi phí vận hành. Việc gom các thương hiệu vào một quần thể giúp chủ đầu tư đồng bộ hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan và các phân khu dịch vụ chung. Chi phí quản lý, vận hành trên từng mét vuông sản phẩm sẽ giảm xuống, qua đó trực tiếp tối ưu hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Thứ hai, khắc phục tính mùa vụ. Đây là điểm yếu kinh điển của du lịch Việt Nam. Khi tích hợp đa thương hiệu trong một quần thể quy mô lớn, chủ đầu tư có thể đa dạng hóa sản phẩm để thu hút nhiều tệp khách khác nhau, từ khách hội nghị, khách gia đình đến khách xa xỉ quốc tế. Nhờ đó, quần thể có thể duy trì dòng khách luân chuyển quanh năm.

Thứ ba, cộng hưởng từ hệ thống thành viên toàn cầu. Khi bắt tay với nhiều thương hiệu quốc tế lớn, dự án nghiễm nhiên được kết nối vào mạng lưới phân phối và tệp khách hàng trung thành lên đến hàng trăm triệu thành viên trên toàn cầu của các tập đoàn quốc tế.

Tháng 5/2026, thị trường ghi nhận 63 dự án biệt thự nghỉ dưỡng với 2.526 căn được mở bán, tăng 3% so với tháng trước. Ở phân khúc condotel, có 49 dự án với 5.083 sản phẩm được đưa ra thị trường, trong đó nhiều dự án đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện kinh doanh.