Nguồn cung giảm, thị trường căn hộ Hà Nội có hạ nhiệt?

Theo báo cáo của Savills Việt Nam và các đơn vị nghiên cứu thị trường, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2025 đạt hơn 11.100 căn, bao gồm cả lượng hàng tồn kho. Con số này ghi nhận mức giảm 33% theo quý và giảm 14% so với cùng kỳ năm trước.

Về lượng căn hộ giao dịch thành công, toàn thị trường đạt 7.940 căn, giảm mạnh 39% so với quý IV/2024, nhưng lại tăng 95% so với cùng kỳ quý I/2024 cho thấy mức độ quan tâm của người mua vẫn ở mức cao nếu so với năm trước. Riêng căn hộ hạng B chiếm đến 99% tổng số căn bán ra, tỷ lệ hấp thụ hàng mới đạt 84%, tiếp tục khẳng định vị thế thống lĩnh của phân khúc trung cấp.

Giá bán chung cư trung bình tiếp tục leo thang trong quý 1/2025 đạt 79 triệu đồng/m2

Giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục leo thang, trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và tăng tới 32% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá bán thứ cấp ghi nhận mức trung bình 60 triệu đồng/m2, giảm nhẹ 1% theo quý, nhưng vẫn tăng 41% so với cùng kỳ 2024. Có khoảng 47% nguồn hàng trên thị trường thứ cấp đã điều chỉnh giảm giá để phù hợp với nhu cầu người mua.

Các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate tiếp tục là động lực chính của thị trường, đóng góp 89% nguồn cung mới và 90% tổng lượng giao dịch trong quý. Các khu đô thị này vẫn duy trì sức hút mạnh nhờ vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và thương hiệu vững chắc.

Xét theo phân khúc giá bán, căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 50% lượng giao dịch, 50% còn lại thuộc về các căn hộ giá trên 4 tỷ đồng, tỷ lệ tăng mạnh so với mức chỉ 6% vào năm 2021. Ngược lại, phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như vắng bóng, không còn xuất hiện trong các đợt mở bán gần đây.

Về xu hướng tăng giá trong 5 năm gần đây, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 22% mỗi năm. Đặc biệt, Đông Anh là khu vực dẫn đầu, với mức tăng giá 42%/năm, chủ yếu nhờ động lực từ dự án Vinhomes Global Gate. Khu vực Tây Hồ là nơi có giá bán cao nhất, trung bình 185 triệu đồng/m², đồng thời xếp thứ hai về tốc độ tăng giá (40%/năm).

Dự báo trong 3 quý còn lại của năm 2025, nguồn cung mới tại Hà Nội sẽ chỉ vào khoảng 7.400 căn, trong đó phân khúc hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ trọng 67%. Một số đợt mở bán tại các vị trí đẹp thuộc Vinhomes Global Gate, Ocean Park được đưa ra với mức giá cao khiến mặt bằng giá sơ cấp khó có khả năng điều chỉnh giảm trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, từ quý III và IV/2025, thị trường có thể xuất hiện những dòng sản phẩm vừa túi tiền, bao gồm nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ, khi các quỹ đất tại đại dự án dần được tiêu thụ hết.

Từ năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản Hà Nội được dự báo sẽ đón nhận làn sóng mở bán lớn với khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án tại các quận, huyện như Hoài Đức, Đông Anh, Hoàng Mai. Trong đó, ba khu vực này được kỳ vọng đóng góp tới 52% thị phần, thể hiện rõ xu hướng dịch chuyển phát triển ra các vùng ven đô.