Giảm phụ thuộc tín dụng vào bất động sản

Hai nội dung sửa đổi liên quan đến việc tiếp tục giảm chỉ tiêu tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn, cho vay trung, dài hạn về mức 30% (đến tháng 7/2021 phương án 1, đến tháng 7/2022 phương án 2); và áp dụng hệ số rủi ro từ 50%-150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống, tùy thuộc vào số tiền vay khác nhau, đang khiến các doanh nghiệp (DN) BĐS lo ngại.

Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến cho vay bất động sản

Theo một số DN, tiến độ giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn có lẽ quá gấp. Khi đó, dòng vốn tín dụng trung, dài hạn bị thắt chặt quá mạnh sẽ đẩy thị trường BĐS vào khó khăn, từ đó gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế, giống như giai đoạn 2009-2012. Ngoài ra, việc sử dụng các mức ngưỡng quy mô khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống để xác định hệ số rủi ro là chưa chính xác.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính nhận xét, những điều chỉnh và tiến độ triển khai điều chỉnh trong Dự thảo là có cơ sở. Số liệu mới nhất được NHNN công bố, tỷ lệ nguồn vốn cho vay trung, dài hạn đến hết tháng 2/2019 của khối ngân hàng thương mại nhà nước là 31,12% và của khối ngân hàng cổ phần là 32,4% (còn khá xa so với mức trần là 40% hiện nay). Như vậy, mức mục tiêu xuống 30% trong hơn 2 hoặc 3 năm tới không phải là con số quá xa vời. Không những vậy, dự thảo cũng đưa ra 2 phương án điều chỉnh với các lộ trình khác nhau. Phương án 1, giảm theo chu kỳ mỗi năm giảm 5%. Cụ thể đến hết ngày 30/6/2020 vẫn giữ mức tối đa 40%, đến hết ngày 30/6/2021 tối đa 35% và từ 1/7/2021 tối đa 30%. Phương án 2 giảm theo chu kỳ mỗi năm giảm 3%. Cụ thể, đến hết ngày 30/6/2020 vẫn giữ mức tối đa 40%, đến hết ngày 30/6/2021 tối đa 37%, đến hết ngày 30/6/2022 tối đa 34%; và từ 1/7/2022 tối đa 30%.

Bên cạnh đó, việc hạn chế ngân hàng thương mại cho vay trung, dài hạn cần được nhìn nhận là động lực để Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn thị trường vốn, khuyến khích các DN tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, từ đó khắc phục hiện tượng mất cân bằng trong hệ thống tài chính, một vấn đề mà Việt Nam luôn bị các định chế quốc tế như: Tổ chức Tài chính quốc tế (IMF), Ngân hàng Thế giới (WB) đánh giá kém về tính lành mạnh và tiềm ẩn rủi ro liên quan đến thanh khoản hệ thống ngân hàng. Đặc biệt, tình trạng khủng hoảng thị trường BĐS Việt Nam kéo theo bất ổn trong khu vực ngân hàng và cả nền kinh tế giai đoạn 2009-2012 có nguyên nhân lớn là do bong bóng BĐS đã không được ngăn chặn kịp thời ngay từ đầu.

Thông tin kỹ hơn về quy định này, ông Nguyễn Quốc Hùng - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) - cho biết: Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 chỉ áp dụng đối với các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa thực hiện Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một số ngân hàng đang trong quá trình thực hiện sáp nhập, hợp nhất gặp khó khăn về tài chính); nên mức độ tác động của quy định trên tới thị trường BĐS là không lớn.

“Bên cạnh đó, việc thay đổi quy định tại Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 tạo động lực cho các DN BĐS nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay”- ông Hùng nhấn mạnh.

3 tháng đầu năm 2019, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức tăng trưởng chung (quý I/2019) của nền kinh tế, nên ông Hùng cho rằng, nhận định việc siết nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là không chính xác. NHNN định hướng kiếm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, nhưng định hướng tín dụng phục vụ nhu cầu thực của người dân. Đối với quy định về áp mức rủi ro 150% đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng, nhiều ý kiến cho rằng, quy định này chưa thực sự hợp lý với tất cả khoản vay liên quan đến BĐS. Ông Nguyễn Quốc Hùng phân tích, Thông tư 36 trước đây có quy định toàn bộ các khoản vay kinh doanh BĐS (gồm cả cho vay mua nhà ở) đều áp dụng hệ số rủi ro 200%, trừ khi đó là cho vay tiêu dùng; dẫn đến hiện tượng các khoản cho vay mua nhà, sửa và chữa nhà để bán, cho thuê … với mục đích sinh lời đều được các ngân hàng thương mại đưa vào cho vay tiêu dùng, phản ánh không đúng bản chất rủi ro của nó, và khiến chính sách điều tiết tín dụng tiêu dùng bị méo mó.

Vì vậy, đại diện NHNN cho rằng, việc thay đổi quy định tại Dự thảo sẽ tạo động lực cho các DN BĐS nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.